Как купить дом в кредит?

Просмотров: 56516
Слов: 2061

Купить сегодня квартиру в Москве на собственные деньги могут позволить себе единицы. Остальным приходится обращаться в банк за ипотечным кредитом. Однако рост цен на квартиры в Москве и Подмосковье в последнее время идет настолько бурными темпами, что квартира, которую вы собираетесь купить, может заметно подорожать даже за время оформления кредита. При этом цены на квартиры уже превысили стоимость комфортабельных коттеджей в Подмосковье.

Интересно, что, например, на Западе состоятельные люди предпочитают жить в собственном доме в пригороде, а не в квартире. У нас же это может стать не вопросом престижа, а суровой необходимостью. Ведь цены на недвижимость в Москве уже сравнимы с ценами на квартиры в европейских столицах, а загородное жилье пока сильно отстает. `Чаще всего клиенты приобретают дачные дома с участками в различных районах Московской области стоимостью до $100 тыс. При этом нужно отметить, что в последнее время загородное жилье стало хорошей альтернативой московским квартирам,-- уверена директор департамента розничного бизнеса Промсвязьбанка Лидия Герцена.-- По стоимости небольшой загородный коттедж вполне сравним со средней двух-трехкомнатной квартирой, а по метражу намного выгоднее`.

Действительно, небольшая, но в хорошем состоянии трехкомнатная квартира общей площадью 60 кв. м недалеко от станции метро `Бибирево` продается за $190 тыс. Похожая недвижимость, но общим метражом 70 кв. м рядом со станцией метро `Выхино` оценивается в $200 тыс. В то же время за эти деньги в ближайшем Подмосковье можно приобрести таунхаус или небольшой, отдельно стоящий дом площадью от 150 кв. м с участком. Например, в Истринском районе, в 39 км от МКАД по Волоколамскому шоссе, в `Усадьбе Алексино`, можно купить коттедж в 240 кв. м за $270 тыс. На территории таких поселков, как правило, есть теннисные корты, мини-гостиница, бильярд, бар, площадка для детей.

При этом диапазон загородной недвижимости, на которую обычно берут ипотечный кредит, достаточно широк -- от дачных домиков до больших коттеджей. `Приобретая дорогую недвижимость с помощью ипотечного кредита, заемщик может не изымать необходимые, причем достаточно большие средства из бизнеса, а оставлять их в работе`,-- считает замдиректора департамента розничного бизнеса Росбанка Елена Шилина.

Если вы решились на покупку дома в кредит, нужно внимательно присмотреться к условиям ипотеки на загородные дома. В основном процентные ставки и первоначальный взнос по таким кредитам выше, чем по кредитам на квартиру. Так, если по кредиту на квартиру первый взнос может составлять 5-10% ее стоимости и уже вводятся программы без первого взноса, то у загородной ипотеки первый взнос до сих пор находится в диапазоне 10-30%. Процентная ставка по таким кредитам также выше, чем по кредитам на покупку квартиры на 1-3% годовых. `Обеспечение по загородным кредитам характеризуется меньшей ликвидностью из-за больших трудозатрат по проверке чистоты сделки, получению разрешительной документации и т. п.,-- рассказывает начальник управления розничных продуктов и услуг Международного Московского Банка Алексей Аксенов.-- Именно поэтому процентные ставки по кредиту на загородное жилье выше, и первый взнос также выше, чем на квартиру`.

В Московском Кредитном Банке повышенную ставку по загородным кредитам объясняют необходимостью собрать дополнительные документы по земельному участку, кадастровый план и правоустанавливающие документы. `Основная проблема развития загородной ипотеки заключается в том, что на продажу часто выставляются построенные, но не оформленные надлежащим образом дома`,-- говорит начальник управления ипотечного кредитования банка Павел Ильин.

У `КИТ Финанс Инвестиционный банк` процентные ставки по кредитам на загородное жилье не отличаются от ставок по кредитам на квартиры. Но отличия все же есть, и прежде всего они проявляются на этапе страхования. `Заемщику кроме страхования жизни и трудоспособности необходимо внести страховые платежи за дом по имуществу и за дом и землю по титулу`,-- говорит замдиректора ипотечного департамента банка Дмитрий Булычев.

Развитие загородных ипотечных программ тормозит и неоднозначное понимание оценки загородных объектов. Ведь они различаются по своему качеству, местоположению, статусу и ликвидности. И, в отличие от оценки квартиры в многоэтажном доме, где все факторы, влияющие на стоимость, уже давно стандартизированы, в загородном сегменте рынка жилья этого до недавнего времени не было. `Основная проблема, останавливающая развитие загородной ипотеки, заключается в том, что рынок загородной недвижимости был мало стандартизирован, и, как следствие этого, иногда возникают разночтения при оценке стоимости конкретных объектов`,-- замечает руководитель ипотечного центра департамента по работе с частными клиентами банка `Сосьете Женераль Восток` Дмитрий Демешко.

Действительно, как замечает начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов, только в последнее время с началом строительства коттеджных поселков появилась возможность классифицировать и более-менее точно оценивать жилье по категориям -- премиум, бизнес, эконом.

Правильное юридическое оформление земли на сегодня остается одним из самых болезненных вопросов в ипотечных программах на загородное жилье. Как рассказал `Деньгам` гендиректор землеустроительной компании ПО РУМБ Денис Владиславлев, существует две ключевые правовые проблемы, препятствующие заключению любой сделки с земельным участком. Первое -- это отсутствие свидетельства на право собственности `нового` образца, без переоформления которого невозможно совершать любые сделки, в том числе предоставить ипотечный кредит. Второе -- это отсутствие кадастрового плана на земельный участок, подтверждающего основные параметры участка, в первую очередь координаты его границ и построек, то есть не определен сам предмет залога. Также существуют технические проблемы, которые могут поставить под сомнение уже совершенную сделку и/или существенно снизить стоимость объекта сделки. `Нужно помнить, что забор, каким бы высоким он ни был, не является границей земельного участка. Только межевые знаки, выставленные землеустроительной компанией в точном соответствии с кадастровым планом, определяют эту границу.

Встречаются случаи, когда человек приобретает земельный участок, строится, а потом выясняет, что на самом деле все это он делает на чужом участке. Дело в том, что ошибка в определении предмета сделки влечет признание ее незаключенной`,-- предупреждает Денис Владиславлев.

Светлое будущее

Может быть, именно из-за проблем с правильным оформлением земли, повышенной процентной ставки и высокого первоначального взноса по кредиту на загородную недвижимость сделки по покупке коттеджей на банковские деньги на российском рынке пока единичны. Основной объем договоров -- около 80-90% -- приходится на кредиты для покупки квартиры. `Во-первых, покупка квартиры -- это первоочередная потребность человека. Во-вторых, рынок жилья многоквартирных домов более развит,-- говорит Игорь Жигунов.-- Представляется, что на загородные дома, в том числе и коттеджи с земельными участками, приходится пока не более 5-10% кредитов. Следовательно, и объем таких кредитов в общем портфеле банков пока остается на очень низком уровне`.

Так, в Промсвязьбанке этот вид кредитования занимает чуть более 5,5% общего ипотечного кредитного портфеля. В ипотечном портфеле Райффайзенбанка и Росбанка доля кредитов на покупку загородной недвижимости составляет около 2%. В Абсолют Банке -- 1%. Но есть и исключения: так, в Москоммерцбанке кредиты под залог загородной недвижимости, индивидуального дома, таунхауса в общем ипотечном портфеле банка составляют 30%.

`В целом такое соотношение можно объяснить тем, что пока кредит на покупку коттеджа является потребностью достаточно обеспеченной прослойки населения, а следовательно, не широко популярным продуктом`,-- считает председатель правления Райффайзенбанка Йоханн Йонах. Однако объемы загородной ипотеки у банков все-таки растут, и банкиры прочат хорошее будущее этому продукту. `Это довольно перспективное направление, и объем загородных ипотечных сделок будет, несомненно, расти`,-- считает Игорь Жигунов. С ним согласен и Дмитрий Булычев: `Этот рынок пока очень молод, и адекватное предложение качественного загородного жилья еще не сформировалось. Но уже в течение ближайших двух-трех лет можно предрекать ему бурный рост, особенно если параллельно с появлением новых цивилизованных поселков будет развиваться инфраструктура`.

В конце 2005 года ипотечное кредитование на загородную недвижимость обрело второе дыхание. Были приняты поправки, благодаря которым упростилась процедура оформления ипотеки земельных участков и объектов, находящихся на них. До недавнего времени оформление залога на дом и землю было раздельным, что еще более усложняло ипотеку. Для банков этот вид кредитования был очень трудоемким, разовым продуктом, за счет чего и считался невыгодным. Однако ситуация меняется, и на рынок ипотеки загородной недвижимости выходят все новые игроки, а условия кредитования становятся мягче. `Только после внесения поправок в закон появилась возможность передавать землю в залог в силу закона об ипотеке вместе с постройкой на нем -- то есть домом,-- говорит Игорь Жигунов.-- Это позволило упростить работу с такими объектами, сделав ипотеку по ним более привлекательной и доступной`.

Совместные ипотечные программы

Одно из основных затруднений, возникающих при кредитовании покупки загородных домов, состоит в необходимости проведения тщательного строительного аудита и выборе застройщика. `Поскольку мало кто из застройщиков оформляет все необходимые документы, возникает ряд рисков промежуточного этапа, когда клиент сначала покупает дом в кредит, а затем уже оформляет права собственности на землю`,-- говорит председатель правления Абсолют-банка Николай Сидоров. Поэтому банки начали разрабатывать совместные программы с застройщиками, чтобы свести к минимуму риски на этапе строительства и избежать проблем с неправильно оформленной документацией уже построенного жилья. Преимущество подобных программ очевидно: все документы уже согласованы между банком и застройщиком, поэтому сам процесс сбора документов и проведения сделки проходит намного быстрее и увереннее.

По мнению Павла Ильина, преимущество совместных программ заключается в отсутствии необходимости проверять каждый раз однотипные документы при кредитовании покупки недвижимости в одном и том же коттеджном поселке. `Достаточно одной первичной проверки при одобрении кредитования на приобретение жилья в данном поселке`,-- говорит он. `Сотрудничество банков с застройщиками в сфере кредитования на покупку квартир сейчас процветает, поэтому вполне можно ожидать, что со временем оно переместится и на рынок загородной недвижимости. Ведь выгода очевидна для всех участников сделки. Так, клиент получает высокий уровень сервиса и отлаженные процедуры получения кредита, банк -- дополнительных клиентов, а застройщики стимулируют спрос на свои дома`,-- считает Дмитрий Булычев.

Ипотечная программа банка с застройщиком на покупку домов в строящихся поселках дает гарантию сдачи объекта и получения коттеджа в собственность заемщика.

`Налаженный механизм совместной работы банка и компании уменьшает время на оформление кредита, а соответственно, и риск, что одобренной банком суммы не хватит на покупку коттеджа`,-- говорит Елена Шилина.

По словам Лидии Герценой, Промсвязьбанк сотрудничает с несколькими строительными компаниями, которые возводят загородные коттеджные поселки. `Преимущества такого сотрудничества в том, что компания-застройщик уже проверена банком и может спокойно продавать коттеджи в строящемся поселке. Все компании, с которыми мы сотрудничаем, имеют полный пакет необходимых документов в соответствии с федеральным законом 214 `О долевом участии в строительстве`, что существенно снижает наши риски и риски покупателей`,-- замечает она.

Специальную программу кредитования на покупку таунхаусов в малоэтажном поселке `Дубровка`, расположенном в юго-западном районе Подмосковья, в пяти километрах от МКАД по Калужскому шоссе, предлагает Международный московский банк. Застройщик поселка, общая площадь которого составляет 54 гектара,-- компания `Сардоникс`. Самый небольшой таунхаус в этом поселке площадью 210 кв. м можно приобрести за $400 тыс. Конечно, есть и более дорогие объекты. Основное преимущество такой программы заключается в том, что заемщик может купить коттедж в кредит на стандартных условиях приобретения квартир на вторичном рынке. Кредит размером до 90% стоимости таунхауса предоставляется по ставке от 9,9% годовых при валютном кредите. `В самое ближайшее время мы собираемся предложить клиентам новые интересные проекты на покупку загородной недвижимости`,-- говорит Алексей Аксенов.

Городской ипотечный банк подписал соглашения по реализации программ в шести коттеджных поселках Подмосковья. В рамках совместных с девелоперами программ предлагаются специальные условия для клиентов, приобретающих объекты в этих поселках. Росбанк совместно с компанией `Открытые инвестиции` предлагает кредиты на покупку домов в нескольких поселках, в том числе на покупку коттеджей в поселке `Павлово`, который находится в направлении Новорижского шоссе, в 14 км от МКАД. Также ипотечный кредит можно взять для приобретения дома в поселке `Пестово`, в 22 км от МКАД в Дмитровском направлении. Поселок представляет собой единый общественный комплекс, в который входят магазины, ресторан, спортивный комплекс с фитнес-клубом, сауной и SPA. На территории `Пестово` есть пляж, прогулочный экопарк, пруды и озера. Естественно, в поселках подобного уровня предусмотрен яхт-клуб и гольф-площадка. `Кроме того, сейчас мы проводим переговоры с другими строительными компаниями на предмет совместных проектов по кредитованию загородной недвижимости`,-- сообщила Елена Шилина.

Собинбанк предложил программу на загородные дома в `Истра Кантри Клаб`. Деньги можно получить как на покупку дома на вторичном рынке, так и на этапе строительства. При этом программа распространяется также и просто на земельные участки на территории этого поселка.

Например, можно взять кредит на покупку двухэтажного небольшого деревянного дома стоимостью примерно $165 тыс. ($1104 за кв. м) на 10 лет. Копить деньги на первоначальный взнос не нужно -- банк выдает полную оценочную стоимость объекта. Процентная ставка в этом случае будет зависеть от степени завершения строительных работ на участке. Во время строительства эта ставка будет выше -- 16% годовых в валюте, после его завершения -- 14%. Таким образом, чтобы приобрести этот объект на банковские деньги, нужно документально подтвердить свой ежемесячный доход в размере $4700. А после получения кредита выплачивать банку порядка $2500 ежемесячно. Плюс дополнительные ежегодные страховые выплаты, которые начисляются от суммы остаточной задолженности по кредиту. Ориентировочно это 1-1,5% в год, что составляет $1600-2400 при условии ежегодного уменьшения размера этой суммы.

/services/mortgage/e%E0e-eoieou-aii-a-eoaaeo.html

Об авторе

Андрей Федорович

Рейтинг: Еще никто не голосовал
Коментарии Нет комментариев

Добавить комментарий

Вы не имеете разрешения комментировать. Если Вы войдёте, то зможете добавить комментарий.

All right reserved | Realty-Infobase.com © 2007
Статьи о недвижимости - База данных статей о недвижимости. К Вашему вниманию представлен новый обширный каталог статей, полезной информации о всех видах недвижимости: дома, квартиры, участки, загородная недвижимость, зарубежная недвижимость.
Недвижимость - каталог сайтов - аренда, продажа, купля, обмен недвижимости