Земельные участки

Просмотров: 422
Слов: 2098

Площадь земель Московской области составляет порядка 4600 тыс. га. Из них наибольшие площади занимают земли лесного фонда (40,2 %) и сельскохозяйственного назначения. На земли поселений, промышленности, запаса приходится 11%, 0,6% и 3% соответственно. В настоящее время земельный рынок Московской области находится на стадии формирования. До сих пор не устранен ряд недостатков и противоречий в земельном законодательстве. В частности, не до конца отрегулирована процедура выделения земли под застройку, не отлажено цивилизованное взаимодействие с органами исполнительной власти и т. д.

3.1. Стоимость земли
Сейчас наибольшей популярностью у девелоперов пользуются земли западного направления. Здесь активно возводятся объекты жилой и коммерческой недвижимости. Западное направление характеризуется не только хорошей экологией: тут повышается транспортная доступность - строятся скоростные трассы и новый Краснопресненский проспект, который свяжет Новорижскую трассу и центр Москвы. По данным Rodex Group, средняя цена за сотку земли сельскохозяйственного назначения без подведения коммуникаций составляет 1000 долл., а если участок продается со всеми необходимыми коммуникациями, то его цена возрастает до 3000-3500 долл.

По данным "МИЭЛЬ-Недвижимость", стоимость сотки в неосвоенном массиве (с/х земля, без коммуникаций) на расстоянии 70-100 км от МКАД составляет 300-1000 долл. за сотку. А стоимость конкретного участка с понятным расположением коммуникаций в данном удалении от МКАД составляет уже 2500-5000 долл. за сотку (очень индивидуально по каждому участку). Соответственно, чем ближе к МКАД, тем дороже земля. Сегодня удаленность в 50 км от МКАД по стоимостным характеристикам уже приравнялась к 35 км от МКАД.

"Кроме того, на стоимость участка, помимо направления, влияет множество других параметров", - рассказывает Ж.Щербакова. В частности, юридические факторы: целевое назначение земли, ограничения и обременения участка (сервитуты, водоохранные зоны и пр.), возможность получения соседней земли в аренду или выкупать в собственность, "исторический юридический шлейф" объекта (по участкам любой давности). Следующая группа параметров географическая: это месторасположение (удаленность от водоема, леса, МКАД, крупного населенного пункта), размер и конфигурация участка. Также важны сложившиеся особенности застройки и местности (наличие деревьев на участке), качество застройки (стильность, отношение к категории "эконом", "бизнес" или "премиум"). Существенное влияние на стоимость земли оказывают технические параметры: наличие таких коммуникаций, как электричество, газ (или возможность их подведения), их мощности (в т.ч. резервные), качество дорог, охрана и пр. Наличие каких-либо из приведенных выше параметров, а также их совокупность значительно увеличивает стоимость участка или фиксирует ее на определенном среднерыночном уровне по данному региону.

3.2. Как найти участок
В настоящее время достаточно много изданий размещают информацию с предложениями рынка земельной недвижимости. Эта информация во множестве противоречива и неполна, но всё же позволяет сделать выбор на огромной территории Московской области. Подобрав подходящий объект, необходимо совершить все остальные операции и действия по сделке. Здесь возможны два варианта: заниматься оформлением участка самостоятельно или доверить это профессионалам. В том случае, если при совершении сделки по купле-продаже земельного участка покупателю не важно, будут ли в купчую вшиты кадастровые планы или нет, не нужно производить уточнение существующих границ приобретаемого участка, не важно, оплачены ли налоги бывшего собственника на землю (а сегодня они могут достигать 2 тыс. долл. и более за истекший период), узаконены ли все существующие строения и многое другое, то к профессионалам можно не обращаться.

Профессиональные агентства недвижимости придерживается иных рынкообразующих принципов. Здесь считают, что услуга клиенту должна быть оказана качественно, поэтому в компании существует свой, отработанный за 10 лет стандарт проведения сделок с загородной недвижимостью, для минимизации рисков покупателя в будущем. "Также мы считаем, что необходимо разъяснить покупателю все факты, сопутствующие его сделке (т.к. законодательство с 1992 г. менялось неоднократно, грубые ошибки в земельной практике допускались повсеместно и допускаются сейчас), - говорит Ж.Щербакова. - Накопленные нами знания и опыт позволяют сориентировать наших клиентов и вооружить их знаниями, необходимыми в будущем".

Наконец, риэлторские компании помогут быстро и качественно подобрать участок или дом, так как приблизительно 85% информации о продаваемой в московском регионе недвижимости содержится в риэлторских базах. В агентства обращаются и девелоперы, и организации, и граждане с поручениями реализовать их объекты недвижимости на оговоренных с риэлторской компанией условиях, выгодных для продавца, и оплатой работы риэлторской компании продавцом. В будущем возможен выход на рынок дополнительных объемов земли, имеющейся в работе у девелоперов, но так как это длительные во времени проекты по освоению и улучшению земельных массивов (в части строительства дорог и коммуникационных сетей, разбивки больших массивов на мелкие индивидуальные участки и пр.), экономически интереснее их застраивать силами инвестиционных компаний и за счет их средств. Поэтому сегодня на рынок земли практически не выходят новые интересные предложения участков под свободную частную застройку. А строительные и инвестиционные компании либо имеют в своей структуре собственный риэлторский блок, либо поручают работу по реализации имеющихся у них объектов профессионалам-риэлторам внешнего рынка.

В "МИЭЛЬ-Недвижимость" отмечают, что при покупке земельного участка для строительства дома важно выбрать участок не только с точки зрения его расположения, размера и конфигурации, а также с целевым назначением, пригодным для строительства капитального коттеджа или дома для сезонного проживания. Строительство коттеджа возможно на землях поселений с целевым назначением для индивидуального жилищного строительства или для личного подсобного хозяйства. Коттедж также можно построить на земельных участках сельскохозяйственной категории, при этом земля должна предназначаться для дачного строительства или для садоводства. В этих случаях дом будет называться садовым или дачным.

Таким образом, важно понимать, что категория дома (жилой, дачный, садовый) зависит исключительно от целевого назначения земельного участка, на котором он будет построен. При этом визуальной разницы между строениями не будет, различаться будут только их зарегистрированные названия и возможность открыть регистрацию по постоянному месту жительства. А возможные ограничения при проектировке дома, получении разрешения на строительство и его строительстве больше зависят от площади участка, его конфигурации, иных обременений участка, на котором планируется разместить дом.

3.3. Генеральный план развития Московской области
Существенную роль в развитии и повышении инвестиционной привлекательности московского региона играет руководство Московской области. Благодаря усилиям государственных служащих за последние несколько лет значительно увеличился поток иностранных инвестиций в привлекательные подмосковные земли. Только за 2004 год объем вложений увеличился более чем на 60%. Кроме того, в настоящее время ведется разработка генерального плана развития области до 2020 года, который предполагает строительство важнейших промышленных, деловых, рекреационных и жилых объектов. "Пока же рынок существует как система отношений с районной властью, то есть застройщик не застрахован от произвола чиновников", - отмечает Е.Родионов. По его словам, сейчас идет процесс разграничения прав собственности на земельные участки между центром, субъектами РФ и муниципалитетами. Участники рынка ожидают наступления перемен, связанных с созданием единого кадастра объектов недвижимости. За прошедший 2005 год земельный рынок стал более регулируемым, что значительно увеличило расходы девелоперов на получение разрешительной документации.

В каждом районе есть свой план развития. В Rodex Group отмечают, что в идеале должно быть произведено зонирование территории района, которое бы предусматривало различные виды использования того или иного земельного надела. В этом случае застройщику требуется заранее поинтересоваться о том, какие планы имеет Администрация района на приобретаемый земельный участок, и соответствуют ли они замыслам инвестора. Если эти планы совпадают, то не возникнет никаких сложностей с получением всех необходимых согласований и изменением вида разрешенного использования земельного участка. Если же нет, то лучше найти надел, который бы соответствовал планам района, поскольку изменение схемы зонирования – задача достаточно трудоемкая и зачастую сложно выполнимая. Если зонирование не произведено, то получить нужный вид использования также представляется возможным после прохождения всех согласований в установленном порядке. По времени этот процесс занимает от 4 до 6 месяцев при условии заинтересованности местной Администрации в реализации на территории района предлагаемого инвестором проекта.

3.4. Инвестиции в землю
На земельном рынке ближнего Подмосковья остается все меньше обширных участков. Стоимость земли продолжает увеличиваться, и за истекший год цена выросла в среднем на 15%. Многие дальновидные девелоперы, учитывая практическую невозможность приобретения земли в собственность в пределах Москвы, активно вкладывают средства в крупные землевладения за МКАД. Можно с уверенностью констатировать факт высокой инвестиционной привлекательности направлений со скоростным режимом трасс, ведущих к крупным водоемам (Ленинградское, Пятницкое, Новорижское, Минское направления). Не последнюю роль играет наличие вблизи водоемов полей для застройки и лесных массивов. При этом темпы роста цен на землю составляют не менее 30% в год. Но здесь необходимо учесть и произведенные вложения на освоение земли: коммуникации, дороги, Генплан и пр. В целом можно только отметить, что интересные участки не выходят на свободный рынок, а используются под инвестиционные проекты строительства поселков.

В продаже находится достаточное количество земли в Московской области, но привлекательных с точки зрения девелопера участков не так много. Так, на "привлекательность" влияют наличие коммуникаций и разрешительной документации, достоинства природного ландшафта. "Так как становится все труднее купить приемлемый участок в ближайшем Подмосковье, девелоперы все чаще устремляют свои взгляды на "дальние земли" (более 100 км от МКАД)", - говорит Е.Родионов. Подобрать обширный участок земли в дальнем Подмосковье значительно легче. Больше всего земли предлагается в Наро-Фоминском, Рузском и Волоколамском районах Подмосковья. С точки зрения девелопера, наиболее привлекательными на сегодняшний день, исходя из объема спроса, являются Красногорский, Одинцовский и Наро-Фоминский и Истринский районы.

В зависимости от направления наблюдается следующее распределение спроса на поселки. На Рублево-Успенском, Минском, Киевском и Новорижском шоссе сконцентрировано наибольшее число новых поселков - 60%. По Дмитровскому направлению построено 15% коттеджных поселков области. Остальные 25% приходятся на остальные направления - Ярославское, Ленинградское, Каширское и др. "В настоящее время на рынке распространена ситуация, когда рейдеры оптом выкупают земли сельхозугодий в Московской области с целью дальнейшей перепродажи, и зачастую они сами не знают, как эту землю будут использовать" - рассказывает Е.Родионов. Есть разные варианты использования земель: к примеру, под коттеджную застройку, под склады, индустриальные парки и проч. В Rodex Group отмечают, что имели место неприятные случаи, когда рядом с уже построенным поселком разворачивалось строительство складов, заводов, промышленных объектов и т.д.

3.5. Технология выбора участка
Для каждого проекта существуют свои критерии отбора земельного участка, которые зависят от класса будущего коттеджного поселка, его концепции. Речь идет о таких параметрах, как площадь участка, его удаленность от Москвы, достоинства природного ландшафта и т. д. В Rodex Group рекомендуют учитывать следующие характеристики:

отсутствие предприятий и загрязняющих производств;
удаленность от деревень и поселков, не соответствующих классу планируемого коттеджного поселка;
удаленность от профилактических лечебных заведений;
близость объектов инфраструктуры (магазины, заправки, центры досуга и т.п.).
Кроме того, при выборе земельного участка необходимо выяснить план развития прилегающей к участку территории (кому принадлежат участки, что планируется построить на них в будущем). Эта процедура и должна обеспечить будущий коттеджный поселок благоприятным окружением. Застройщик будущего поселка задолго до начала строительства должен владеть исчерпывающей информацией о планах и перспективах развития прилагающей к объекту территории. Если это земли поселений, то у каждого населенного пункта есть генеральный план развития, на основе которого и должна развиваться данная территория. С этим планом можно ознакомиться в Комитете по архитектуре и градостроительству района. С землями сельскохозяйственного назначения ситуация сложнее. Необходимо выяснить, кому принадлежат земли, как планируется их дальнейшее использование. Номинального владельца можно узнать в земельной палате района, а вот реального только путем самостоятельного поиска.

При выборе земельного участка анализируются следующие общие критерии:

направление;
расстояние от МКАД;
размер участка;
транспортная доступность;
социальное окружение земельного участка:
статус земли и категория;
наличие коммуникаций недалеко от участка;
наличие водоема (реки, пруда, озера);
наличие леса по границам участка и желательно на самом участке;
юридическая чистота истории приобретения земельного участка.
Для участка под строительство поселка класса "элит" требования следующие:

направление: от северо-запада до юго-запада (Ильинское, Новорижское, Рублево-Успенское, Киевское, Калужское шоссе);
расстояние от МКАД не более 30-35 км;
размер от 10 до 15 га.
Для участка под строительство поселка класса "Бизнес":

направление от северо-запада до юго-запада (Новорижское, Рублево-Успенское, Можайское, Минское, Киевское, Калужское шоссе);
расстояние от МКАД не более 40-45 км;
размер от 20-30 га.
Для участка под строительство поселка класса "Эконом" и дачных поселков повышенной комфортности:

направление от северо-запада до юго-запада (Новорижское, Можайское, Минское, Киевское, Калужское шоссе);
расстояние от МКАД не более 100-120 км;
размер от 40-45 га.

3.6. Как изменить целевое назначение участка
Изменить целевое назначение земельного участка можно, но процедура эта достаточно трудоемкая и сложная, предполагающая к тому же значительную трату средств и времени. "Исходя из опыта последних лет, можно сказать, что оправдывает себя только изменение целевого назначения крупного земельного массива сельскохозяйственной категории, когда целевое назначение для сельхозпроизводства меняется на дачное строительство или садоводство", - говорит Ж.Щербакова. Целевое значение мелких единичных участков меняется редко, обычно это происходит внутри земель поселений с личным подсобным хозяйством (ЛПХ) на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

В зависимости от площади массива и категории земли решение об изменении целевого назначения принимается либо главой Администрации района, либо Губернатором Московской области. Но для подачи подобной заявки необходимо собрать большой пакет документов: документы описания местоположения земельного участка, его стоимости, обоснование по переводу земли, заключение различных государственных инстанций. Кроме того, необходимо оплатить недоимки государству за вывод земельного ресурса из сельхозоборота и недополучение государством продукции с данного массива и пр. Сегодня процедура перевода уже отработана на практике, но совершать ее выгодно только крупным инвесторам и землевладельцам.

novaya-riga.ru

/out-real-estate/lands-lots/caiaeuiua-o%F7%E0noee.html

Об авторе

Николай Романович

Рейтинг: Еще никто не голосовал
Коментарии Нет комментариев

Добавить комментарий

Вы не имеете разрешения комментировать. Если Вы войдёте, то зможете добавить комментарий.

All right reserved | Realty-Infobase.com © 2007
Статьи о недвижимости - База данных статей о недвижимости. К Вашему вниманию представлен новый обширный каталог статей, полезной информации о всех видах недвижимости: дома, квартиры, участки, загородная недвижимость, зарубежная недвижимость.
Недвижимость - каталог сайтов - аренда, продажа, купля, обмен недвижимости