Статьи о недвижимостиБаза данных статей о недвижимости |
| Guest | |
Большому кораблю – большое плавание
Просмотров: 150
Запросы растут Долгое время понятие `загородная недвижимость` у большинства москвичей ассоциировалось с распределяемыми в советское время стандартными участками и домиком размером 5х6 м. Появившиеся в последнее время коттеджные поселки удовлетворяют спрос на более просторное загородное жилье. С появлением покупателей, способных не только приобрести, но и содержать собственную усадьбу, спрос на большие, свыше гектара, наделы стремительно возрос. `Скорее всего, это связано с возможностью воссоздать старинные исконно русские традиции, - полагает Тарас Нечипоренко, генеральный директор компании Farm House, - когда огромное значение придавалось преемственности поколений и некоей стабильности, незыблемости, которую гарантировала земля и семейный дом. Ведь все-таки главное назначение современной отечественной усадьбы - быть `родовым гнездом` для будущих поколений`. `Часто на территории такого землевладения располагается собственная конюшня, а кто-то обзаводится даже целым хозяйством, состоящим из крупного и мелкого рогатого скота и домашней птицы. Как правило, неподалеку находится охотничье хозяйство, - добавляет PR-директор компании Наталия Курашова. - Зачастую у клиентов, приобретающих большие участки земли вдали от цивилизации, уже есть недвижимость для постоянного проживания - в том числе коттеджи на престижных направлениях ближайшего Подмосковья. А сюда они предпочитают приезжать в выходные большой компанией поохотиться или порыбачить`. Большой надел земли покупается, как правило, не на самом близком расстоянии от МКАД и используется в основном под строительство дачи. `Земля в ближайшем Подмосковье дорогая, поэтому здесь покупателей интересуют, прежде всего, сбалансированные предложения, то есть участки по 20-30 соток в организованных коттеджных поселках, с коммуникациями и подрядом на строительство или с готовыми домами, - комментирует Анна Поткина, аналитик отдела проектов . - Но есть и категория клиентов, которые, имея дом в коттеджном поселке в пределах 15-20 км от МКАД, хотели бы приобрести дальнюю дачу, ранчо, усадьбу с просторным участком в живописном уголке. Основными критериями в этом случае являются не транспортная доступность и развитая инфраструктура, а уникальная экология, живописный ландшафт, реликтовый лес, близость водоема`. Потребителями усадебных проектов, считает Роман Рыжков, руководитель отдела загородной недвижимости ГК, являются люди, уже имеющие опыт проживания за городом и сделавшие вывод, что 20 соток для загородного дома – это немного тесновато. К потенциальным потребителям относятся и те люди, кто не привязан к жесткому графику посещения Москвы. Спрос и предложение По данным компании Blackwood, на текущий момент спрос на крупные участки вырос по сравнению с началом года - 31% против 18%. `Результаты аукциона по продаже земельных участков размером от 1 га, прошедшего недавно в `Бухте Бунино`, показывают, что данные проекты пользуются спросом, который в ближайшее время, скорее всего, сохранит положительную динамику`, - констатирует Роман Рыжков. `В последнее время растет популярность крупных участков в значительной удаленности от Москвы - 100-400 км от МКАД, - подтверждает Наталия Курашова. - Площадь таких участков может доходить до 8-10 га`. Покупателя, помимо возможности воплотить в жизнь мечту о настоящей загородной жизни, привлекает и относительная доступность такого предложения – за счет его большой удаленности от столицы. `На участки до 3 га сейчас наблюдается активный спрос, поскольку такие участки, как правило, не требуют высоких капиталовложений, - замечает Жанна Щербакова, директор департамента загородной недвижимости компании `МИЭЛЬ-недвижимость`. - Они пригодны для строительства `здесь и сейчас` и обычно уже имеют поблизости доступные коммуникации`. Если это коттеджные поселки, то, как правило, они представляют собой довольно привлекательные проекты: дефицита земли здесь нет, и конкуренция жестче. Для успеха `дачного` проекта de luxe, как утверждает Феликс Лещенко, консультант по загородной недвижимости компании Kirsanova Realty, нужна, во-первых, подходящая земля под поселок – с интересным рельефом и красивым ландшафтом, водой - `большой` или `малой`, комфортной трассой; во-вторых, продуманная концепция поселка - как этот сказочный участок лучше `обыграть`. Особый интерес представляют проекты с хорошей организацией досуга и отдыха (рыбалка, охота, туризм, аренда оснащения и пр.). Экономика такого проекта может позволить девелоперам продавать землю большими участками. На вторичном рынке можно найти угодья и неподалеку от Москвы. Но позволить себе такую покупку может далеко не каждый. Спрос здесь гораздо выше предложения. `Тот, кто хотел бы купить себе такой участок для постоянного проживания, - говорит Феликс Лещенко, - сталкивается с жесткими реалиями рынка, а именно со стоимостью земли. Со стороны владельцев таких земельных наделов есть понимание штучности своего предложения`. Цены могут быть настолько высоки, что, по словам эксперта, переговоры между продавцом и покупателем проходят трудно, сделки иногда разваливаются из-за принципиального расхождения позиций двух сторон. Где купить имение В то же время рынок поселков с большими участками еще окончательно не сформировался. В основном на нем присутствуют предложения до 1 га, однако уже сейчас появляются проекты с участками, превышающими эту планку. Их активное развитие, по словам Светланы Кондачковой, руководителя направления загородной недвижимости `МИАН - агенство недвижимости` происходит в удаленных районах в зоне водных объектов (Конаково, Завидово), а также в прибрежных зонах таких подмосковных водохранилищ как Рузское, Озернинское, Можайское. Кроме того, предлагаются большие наделы земли в районах рек Ока, Нара (Серпуховской район, Калужская область). В Рузском районе ГК `Вашъ финансовый попечитель` реализует девелоперскую программу `Рузская Швейцария`. В ее рамках сейчас стартовали продажи земельных участков в усадебном комплексе `Бухта Бунино` на берегу Озернинского водохранилища. Здесь предлагаются 56 наделов площадью от 1 до 3 га. Кроме того, в многофункциональном рекреационном комплексе `Бунино` будет 121 усадьба с земельными участками размером от 1 до 1,5 га. Комплекс отдыха `Акатово`, также входящий в проект, предполагает 190 усадеб со средним наделом в 1,5 га. `Участки более 1 га есть и в крупных поселках бизнес-класса, в частности в таких поселках как `Гринфилд`, `Княжье озеро`, - говорит Анна Поткина. - Но в целом это скорее исключение, чем правило, так как единая концепция предполагает более или менее стандартную нарезку и соблюдение генплана`. Обширные наделы имеются в поселках RODEX GROUP – `Сосновые берега`, `Маяк` (новые проекты на Можайском водохранилище), `Ранчо` с участками от 4 до 6 га. `В скором времени планируется возобновление продаж в поселке `Соколиная охота`, приостановленных для перевода земли в другую категорию, - сообщает Мария Литинецкая, руководитель департамента загородной недвижимости компании Blackwood. - До приостановления продаж там можно было приобрести участки от 0,5 до 2 га. Крупнейшим проектом на рынке является `Долина имений`. Он состоит из трех комплексов общей площадью 688 га. Предлагаются участки от 1 до 5 га по цене от $700 до 2500 за сотку`. Тарас Нечипоренко добавляет к списку поселки `Истринские усадьбы` и `Никольская Слобода`. Крупные владения, безусловно, будут и в заявленном масштабном проекте `Рублево-Архангельское`. Кроме того, всегда есть возможность объединения участков в поселках, где продается земля без подряда. Размер имеет назначение Большие участки - это, как правило, земли крестьянско-фермерского хозяйства, на которых владелец обязан осуществлять какую-либо хозяйственную деятельность, вести по ним отчетность и предоставлять результаты в соответствующие органы. Поэтому перед продажей частному лицу землю стараются перевести из категории сельхозназначения в категорию ИЖС. Это затяжной, сложный и дорогостоящий процесс. Необходимо также получение необходимых согласований в части соблюдения экологических и природоохранных норм, оформление разрешений с учетом особенностей местности, рельефа и т.д. При приобретении такого участка покупатель должен выяснить, соблюдены ли все формальности, проверив все документы на землю. Если объект подготовлен к продаже качественно и к нему подведены коммуникации, у владельца проблем с его эксплуатацией возникнуть не должно. Лес, расположенный на участке, можно оформить в собственность или взять в аренду. Первый вариант возможен далеко не всегда, обычно выбирают второй. Для этого, как рассказала Жанна Щербакова, сначала необходимо стать собственником территории, примыкающей к лесу. Потом заявить участок на `лесной конкурс`. `Лесные территории, - говорит эксперт, - предоставляются в аренду для спортивно-оздоровительных целей на 49-99 лет с обременением (капитальное строительство запрещено, вырубка по нормативам, но фактически запрещена). Такой вариант приемлем для девелоперов, которые собираются создать санитарную, оздоровительную или спортивную зону для будущих жителей поселка. `Лесные аукционы` в Московской области проводятся эпизодически, их процедура не отработана, тарифы `плавают``. Для частных лиц, по словам Марии Литинецкой, аренда леса оформляется на специально созданное для этого юрлицо. При дальнейшей продаже этого участка права аренды не переуступаются, а просто меняется владелец этой фиктивной компании, и права аренды переходят к нему. Это делается из-за сложности процедуры переуступки прав физическому лицу. Не только лес, но и любой земельный массив может быть обременен запретом на строительство, например охранная зона трубопроводов, электросетей, водоохранная зона, зона подземных пустот и пр. Приобретая участок больше 1 га, покупатель должен быть готов к тому, что все расходы на содержание участка у него будут на порядок выше, чем у владельца, скажем, 20 соток земли. Охрана, уборка территории будут стоить значительных денег. Затраты на ландшафтный дизайн также автоматически увеличиваются, не говоря о содержании многочисленных на обширной площади малых архитектурных форм - беседок, арок, скульптур и различных водных объектов - фонтанов, искусственных рек и прудов, бассейнов, которые требуют постоянного контроля и ухода. И последнее. Если покупатель имения надеется, что, затерявшись среди собственных лесов, полей и рек, он сможет делать все, что ему вздумается, то он может и просчитаться – разрешается не все, не везде и не всегда. По словам Феликса Лещенко, в большинстве поселков с крупными участками действуют те же правила и ограничения для жителей, что и в обычных. В договоре с владельцами присутствуют пункты, которые не позволяют строить заборы выше оговоренной высоты, затягивать стройку (часто за это предусмотрены штрафные санкции), а в некоторых поселках есть и особые ограничения: запрещается гонять на спортивной машине, впускать в поселок личную вооруженную охрану, держать определенных животных - например, ротвейлеров или собак размером не больше йоркширов, чтобы они не нервировали оленей, которые содержатся в парковой зоне, и т.п. Прежде чем принять решение о покупке недвижимости в таком проекте, следует внимательно ознакомиться со сводом правил. А дальше каждый сам решает для себя – подходит ему это или нет. /out-real-estate/%C1ieu%F8iio-eio%E0aep-aieu%F8ia-ie%E0a%E0iea.htmlОб авторе Олег Петрович Рейтинг: Еще никто не голосовал Коментарии Нет комментариев Добавить комментарий Вы не имеете разрешения комментировать. Если Вы войдёте, то зможете добавить комментарий. |
Главное меню Категории
3 online. |