Какое жилье в Москве можно купить на 300 тыс. долларов?

Просмотров: 168
Слов: 1705

Непрекращающийся вопреки всем прогнозам рост цен сделал московское жилье предметом роскоши. `Однушки` на таких окраинах, как Марьино или Южное Бутово, стоят не менее 150 тысяч долларов. Дешевле можно приобрести лишь квартиры с существенными недостатками. При этом предложений в данном ценовом сегменте немного: даже в самом крупном агентстве их можно пересчитать по пальцам. Возможность выбирать, а не покупать то, на что хватает средств, появляется у клиента лишь начиная с бюджетной отметки в 200-300 тысяч долларов. Правда, на жилье бизнес-класса в центре Москвы обладателю этой суммы рассчитывать не стоит.

По данным компании `Новая площадь`, только на вторичном рынке жилья столицы количество предложений с бюджетом 200-300 тысяч долларов в июле составило 7020 позиций, большая часть которых - 6280 предложений - приходится на двух- и трехкомнатные квартиры.

Причем, несмотря на высокую цену, такая покупка обещает быть довольно скромной.

В центре, но очень маленькие

`Сегодня в Москве 200 тысяч долларов стоит однокомнатная квартира площадью около 40 кв. м в панельном доме в срединной части города, - говорит руководитель коммерческого отдела компании `КВ Инжиниринг` Георгий Кузин. - Например, в районе метро Тимирязевская, на Юго-Западе и других престижных окраинах`.

За 300 тысяч долларов можно приобрести одно- или двухкомнатную квартиру в центре. Правда, дом будет старым, а площадь квартиры - небольшой. `В центре за эти деньги реально купить квартиру площадью 42-45 кв. м очень невысокого класса, - убеждена заместитель гендиректора компании `Новый город` Наталья Ветлугина. - Скорее всего, это будет либо `панель`, либо `сталинский` дом довоенной постройки`. Например, за двухкомнатную квартиру площадью 38 кв. м, расположенную в Костянском переулке (районе метро `Чистые пруды`), придется выложить 270 тысяч долларов, а за `однушку` в панельном доме на Новом Арбате - 265 тысяч. Правда, по мнению Ветлугиной, это самые интересные предложения в данной ценовой категории, так что срок их экспозиции будет небольшой.

`Маленькие квартиры внутри Садового кольца - очень востребованное жилье, поэтому стоимость квадратного метра в них обычно превышает 6 тысяч долларов, - объясняет Кузин. - Исключение составляют квартиры в восточной части центра или неликвиды: например, в домах с деревянными перекрытиями приобрести жилье можно немного дешевле`.

Дешево, но страшновато

Квартира в новостройке стоит немного меньше. Например, квартиры в строящемся доме бизнес-класса по адресу Кастанаевская, 69, площадью 50-70 кв. м сейчас предлагаются по 3,5 тысячи долларов за кв. м. `Это связано с тем, что строительство дома находится всего лишь на стадии подготовки документации`, - объясняет управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

Однако после череды шумных скандалов с обманутыми дольщиками многие граждане с сомнением относятся к перспективе приобретения `бумажного` жилья, несмотря на явно более выгодные предложения: слишком велика вероятность остаться и без квартиры, и без средств.

`Всегда лучше приобретать недвижимость у крупных застройщиков, так как вероятность их разорения невелика, - советует Георгий Кузин. - Но и у них желательно потребовать документы: главное, чтобы было разрешение на строительство, а если объект продается по 214-му закону, застройщик должен иметь в наличии полный пакет документов`.

Когда семья большая

Если вам нужна просторная квартира, на престижный район рассчитывать не стоит. Например, в Крылатском за 300 тысяч долларов можно купить двухкомнатную квартиру площадью 55-58 кв. м в панельном доме 90-х годов. А в Кунцево или Ясенево - уже `трешку` площадью до 80 кв. м в 16-17-этажном панельном доме, но на большом расстоянии от метро. `Квартиру площадью от 100 кв. м в рамках этого бюджета можно приобрести или на первом этаже, или в заведомо непрестижном районе, таком как Борисовские пруды, Братеево или Выхино`, - говорит Наталья Ветлугина.

Вон из Москвы

Впрочем, если вы готовы пожертвовать московской пропиской, можно рассмотреть варианты покупки квартиры в Подмосковье. Здесь диапазон предложений в бюджете до 300 тысяч долларов очень широк. По данным Константина Ковалева, средняя стоимость предложения на вторичном рынке Подмосковья составляет порядка 2,2 тысяч долларов за кв. м, а на первичном колеблется от 600 до 2,2 тысяч долларов за кв. м в зависимости от направления и удаленности от столицы.

Между тем многие окраины Москвы по своим характеристикам сопоставимы с расположенными по соседству городами-сателлитами: Новокосино - c Реутовым, Куркино - с Химками. По мнению PR-директора Vesco Realty Ивана Лясникова, даже в этом случае разница между Москвой и областью будет составлять в среднем 400-500 долларов за кв. м. `Стоимость жилья в Одинцово в настоящее время почти на 10% ниже, чем в Солнцево, хотя с точки зрения транспортной доступности подмосковный город гораздо ближе к центру столицы`, - приводит пример заместитель гендиректора `КВ Инжиниринг` Илья Шкабара.

Куда идти инвестору

Многие эксперты считают, что подмосковная недвижимость с инвестиционной точки зрения гораздо привлекательнее, чем московская. `Основным преимуществом областного рынка перед московским можно считать более широкий диапазон предложений, - объясняет Константин Ковалев. - Тем не менее рост цен на жилье в Москве не прекращается, и вложения в этот рынок также являются доходными`.

Впрочем, в этом году владельцы элитных инвестиционных квартир пережили несколько неприятных моментов: цены периодически `проседали`. Последний раз такое произошло в июле. Однако, по мнению руководителя аналитического отдела компании `Новая площадь` Дмитрия Попова, это связано со структурными изменениями на рынке. `С рынка ушли сразу несколько дорогих предложений, что сказалось на общей ситуации`, - объяснил он.

Георгий Кузин уверен, что квартиры в центре Москвы - рациональное вложение средств. `Жить здесь престижно, а миграции из центра в пригороды, характерной в середине прошлого века для крупных мегаполисов развитых стран, в России практически не происходит, - объясняет он. - При этом внутри Садового кольца почти нет новых площадок, город располагает лишь уже существующим фондом`.

По мнению эксперта, будет дорожать и жилье, расположенное рядом с крупными инфраструктурными объектами, например крупными трассами вроде Звенигородского шоссе, или в местах, где реализованы большие объемы нового жилья, таких как Ходынка или Ленинградское шоссе, на котором строится Гранд-парк.

Коттедж вместо квартиры

В последнее время покупатели жилья обратили внимание на загородную недвижимость. `Отмечается явная психологическая неготовность платить за квартиру те суммы, которые запрашивают сегодня продавцы, - говорит Ветлугина. - Многие клиенты, так и не найдя квартиру в Москве, переориентировались на загородную недвижимость`.

Хорошая альтернатива городской квартире с наиболее близкими к ней характеристиками - таунхаусы. Это малоэтажные дома площадью от 150-160 кв. м с 3-4 квартирами, имеющими отдельные входы, и небольшим участком земли.

По словам главы российского представительства ГК `Савацкий` Марка Гройсмана, еще 5-6 лет назад люди относились к данному сегменту рынка настороженно. `Однако за последние годы спрос здесь вырос и на данный момент составляет 15-25% от общего количества предложений`, - говорит он.

Директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина уточняет, что сегодня предложение по таунхаусам в ценовом диапазоне 200-300 тысяч долларов крайне ограничено. Дело в том, что средняя площадь таких домов - 400 кв. м, тогда как для того чтобы уложиться в заявленную сумму, максимальная площадь таунхауса должна составлять всего 200-220 кв. м. Предложение малометражных таунхаусов составляет около 10% от общего объема. `Обычно такие дома располагаются в поселках со слабо развитой инфраструктурой по непрестижным направлениям в зоне 30 км от МКАД`, - объясняет эксперт. Чем престижнее направление, тем больше удаленность поселка от Москвы и соответственно меньше площадь жилья.

По данным ГК `Савацкий`, сейчас в Подмосковье предлагаются к продаже таунхаусы примерно в 50 поселках. Однако Майк Гройсман не исключает, что уже к началу следующего года доля данного сегмента загородного жилья увеличится в 1,5-2 раза и составит 30-35% от общего объема предложений. `Однако, учитывая серьезный рост цен на столичную недвижимость, цены могут подскочить и здесь, - предупреждает он. - Ведь только за последний год средняя стоимость квадратного метра в таунхаусах выросла примерно на 60%`.

Не превышая заданного бюджета, можно приобрести и коттедж. `Но, скорее всего, он будет расположен не в организованном поселке, а в зоне стихийной застройки или в деревне, - предупреждает руководитель салона загородной недвижимости `Резиденция` корпорации `Инком-Недвижимость` Елена Матвеева. - В результате на покупателя полностью лягут заботы по обслуживанию и эксплуатации инженерных коммуникаций`.

Что касается организованной застройки, пока загородные проекты эконом-класса, практически аналог городского жилья, по данным Vesco Realty, составляют минимальную долю рынка - около 13%. В первую очередь это участки с подрядом (в этом случае покупатель должен быть готов к тому, что покупает не построенное здание, а `бумажный дом`) или без подряда. В последнем случае в обязанности застройщика, как правило, входит подведение коммуникаций, организация внутренних дорог и подъездных путей. Однако девелоперы реализуют подобные проекты неохотно, так как `голые` участки не могут принести им прибыль, сопоставимую доходами от продажи коттеджей. `Сегодня предложение участков без подряда составляет примерно 30% загородного рынка, однако в дальнейшем эта цифра будет уменьшаться`, - уверена Вера Лукина. А вот потребителю приобретать `бумажные дома` и участки без подряда выгоднее.

Рисковые вложения

По мнению руководителя департамента загородной недвижимости Blackwood Марии Литинецкой, покупая загородный дом на стадии строительства, частный инвестор может сэкономить 40-80%. Однако и риски возрастают. `Велика вероятность того, что у застройщика не хватит финансовых ресурсов и он не выполнит свои обязательства`, - считает Литинецкая.

Впрочем, и вложения в готовые загородные объекты достаточно выгодны. По мнению Елены Матвеевой, за последние 2-2,5 года загородные дома высокого класса подорожали на 80-150% в зависимости от качества. Однако риск вложений в загородную недвижимость в любом случае выше, чем при инвестициях в городское жилье. По словам управляющего директора компании `Миэль-Недвижимость` Жанны Щербаковой, примерно 70-75% загородных объектов не имеют необходимой документации или построены с нарушениями. Причем речь идет не только о стихийных, но и об организованных поселках.

Является ли загородный дом альтернативой городской квартире? Или это абсолютно разные инвестиционные рынки? Андрей Рябинский, генеральный директор `Московского ипотечного центра`:

С точки зрения инвестиций в недвижимость рынки загородных домов и городских квартир отличаются друг от друга. Ликвидность у квартир гораздо выше, чем у коттеджей, в силу меньшей площади и более низкой цены. Затраты на обслуживание квартир также ниже, чем затраты на обслуживание коттеджей. Квартиру в домах разного класса в Москве или в ближайшем Подмосковье можно приобрести за 200-300 тысяч долларов. А покупателю коттеджа в этом ценовом диапазоне придется рассматривать варианты как минимум в 25-45 километрах от МКАД. В целом для принятия окончательного решения инвестору необходимо определиться, зачем приобретается объект: для постоянного проживания или для увеличения капитала на фоне постоянного роста цен на недвижимость.

/moskow-real-estate/e%E0eia-aeeua-a-%CCineaa-iiaii-eoieou-i%E0-300-oun.-aiee%E0oia.html

Об авторе

Мария Ивановна

Рейтинг: Еще никто не голосовал
Коментарии Нет комментариев

Добавить комментарий

Вы не имеете разрешения комментировать. Если Вы войдёте, то зможете добавить комментарий.

All right reserved | Realty-Infobase.com © 2007
Статьи о недвижимости - База данных статей о недвижимости. К Вашему вниманию представлен новый обширный каталог статей, полезной информации о всех видах недвижимости: дома, квартиры, участки, загородная недвижимость, зарубежная недвижимость.
Недвижимость - каталог сайтов - аренда, продажа, купля, обмен недвижимости