Статьи о недвижимостиБаза данных статей о недвижимости |
| Guest | |
Жилой район в Москве - престижный и непрестижный
Просмотров: 150
Исторический экскурс
О том, какие районы хороши, а какие не очень, можно прочитать и в более поздней литературе. Первым здесь, разумеется, вспоминается В. Гиляровский – прежде всего потому, что город был основной темой его сочинений. Но, так сказать, походя – однако с превосходным знанием предмета – писали об этом и Булгаков, и Ильф и Петров, и многие другие. К 80-м годам прошлого века (т.е. времени, которое многие и сейчас помнят прекрасно) ситуация с престижностью/непрестижностью обстояла так. Официально ничего подобного не было, и газеты уверяли граждан, что советский человек одинаково вольно дышит что на `Университете`, что в Капотне. Неофициально, конечно, все понимали, что первое получше второго, и при обменах квартир учитывали это. К тому же существовало множество ничем не объяснимых пристрастий: к примеру, жители Строгино и Ясенево страшно гордились своими районами и никуда оттуда уезжать не хотели. Хотя, если вдуматься, районы эти весьма отдаленные, без метро (в Ясенево оно было проведено позже, в Строгино его нет и сейчас). Чем они лучше того же Тушино – бог весть… Первыми элитными районами уже нынешней, постсоветской Москвы стали все кварталы Центра. Объяснялось это двумя причинами. Во-первых, во всех городах мира центральная часть дорога и престижна, и здесь мы просто переняли мировые традиции. А во-вторых, состоятельные покупатели начала 90-х хотели просторные квартиры, но их в ту пору не строили. Единственным возможным вариантом были расселенные коммуналки в сталинских и дореволюционных домах, а они преимущественно как раз в Центре. `Карта престижности` тех лет напоминала мишень для стрельбы: ровные концентрические круги. Очень дорогим и престижным считалось в ту пору жилье у станций метро `Пролетарская` и `Автозаводская` – это же всего одна остановка от Кольцевой линии. И в начале 90-х начался подъем района, который в последующие годы стал сначала суперпрестижным, а потом смог претендовать на звание `суперлузера`. Район этот – Крылатское… На одном крыле `Историю этого жилого массива, безусловно, можно назвать хрестоматийным примером сначала взлета, а затем резкого падения, – говорит Ирина Котова, директор департамента маркетинга компании `ХИРШ-Россия`. – До дефолта 1998 г., когда средняя цена московского жилья колебалась вокруг $1000 за кв.м, 75-метровые `трешки` в панельных домах серии КОПЭ в Крылатском продавались по $130–140 тыс. И это без отделки!` Риэлторы называют три причины резкого расцвета Крылатского. Во-первых, в этом районе, в отличие от всех прочих, чисто физически не было 5-, 9- и 12-этажек. Застраивался он с середины 80-х сразу домами новых серий (КОПЭ, П-44, П-3), которые на общем фоне действительно смотрелись здорово. Одна 10-метровая кухня чего стоит! Во-вторых, именно в то время входило в моду Рублевское шоссе – многие богатые люди посчитали, что очень удобно иметь коттедж или дачу на Рублевке и городскую квартиру по дороге к ней. Третья причина (вытекавшая, впрочем, из второй) состояла в том, что трасса Кутузовский проспект–Рублевское шоссе имела статус правительственной, на ней не было светофоров – следовательно, добраться из Центра в Крылатское можно было за считанные минуты и без пробок. Впрочем, и последовавший закат района был предопределен. В разных местах столицы было построено огромное количество жилья на самый разный вкус – от типовых `панелек` до суперэлитных клубных домов. А возведенные в Крылатском 17-этажные корпуса, заселенные не только состоятельными людьми, но и городскими очередниками, напротив, ветшали. Еще более злую шутку сыграли с районом коттеджи на Рублевке. Увеличившаяся транспортная нагрузка, бесконечные правительственные кортежи, на время движения которых проезд простых смертных останавливается, привели к тому, что выехать из Крылатского стало намного сложнее. И, что самое главное, положение `на полдороге от Кремля к Рублевке` тоже перестало быть привлекательным. Жить в Центре хорошо потому, что до всего близко. В загородном коттедже – потому что экология. Крылатское же наглядно продемонстрировало то, что можно назвать `законом амфибии`: плавающий автомобиль ездит хуже простого автомобиля и плавает хуже лодки. Те, кто может себе позволить дорогую недвижимость, сегодня имеют как минимум два жилища – и коттедж, и городскую квартиру в центре Москвы, отмечает Ирина Котова. Так что сегодняшнее Крылатское – просто район из числа хороших спальных. Примерно как Ясенево немного лучше Строгина. Но ни о какой элитности говорить, конечно, уже не приходится… Как же это получается? `Существует совершенно четкая шкала ценностей, которая делает ту или иную вещь престижной, – убеждена Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании `Новый город`. – Это, во-первых, история и традиции, во-вторых, эстетика (применительно к недвижимости – интересный архитектурный облик). Третье – экология, и четвертое – удобство в использовании. В случае с недвижимостью последнее означает грамотно организованное пространство`. Есть еще, разумеется, и мода. Модно бывает ходить в такой-то ресторан или фитнес-клуб – каждый человек, желающий общаться в обществе определенного уровня, должен этой тенденции следовать. Именно мода и `тянула` некоторое время Крылатское, заставляя покупать там квартиры и тех, кому район особенно и не нравился. Но мода – вещь непостоянная, и она со временем перевешивается традиционными ценностями. В Москве есть Фрунзенская набережная – традиционное уже более чем полвека место жизни военной элиты. `Университет` – там живет профессура. `Царские села` в Кунцево и Новых Черемушках. Эти места до сих пор считаются сверхпрестижными. Четыре ключевых момента тянут за собой все остальное, включая социальную среду, бытовую и транспортную инфраструктуру. Уровень престижности места долго формируется, но затем и долго живет. Примером того, как долго может тянуться за районом отрицательный имидж, могут быть окрестности Сухаревской площади. Хитров рынок снесен еще 1930 году, но сохраняется и застройка с дворами-`колодцами`, и общее отношение. Эти места ничуть не дальше от Кремля, чем `Смоленская` или Патриаршие пруды, но их престижность не идет ни в какое сравнение. `Есть множество причин, не позволяющих тому или иному району стать элитным, – говорит Вячеслав Тимербулатов, вице-президент Группы компаний `Конти`. – Это и концепция застройки, и транспортная доступность, и наличие промышленных предприятий, и социальный состав, и статус жильцов, уровень доходов проживающих в районе людей. Это и историческая составляющая развития столицы, в результате которой на единице московской площади концентрируется жилье различных типов. Более того, если ранее престижность района определялась с точки зрения удобства и развитости инфраструктуры, то теперь добавилась стоимость недвижимости`. Кто следующий? Вопрос о том, какой из ныне престижных московских районов может `упасть`, вызывает у специалистов споры. Прогнозы сами по себе вещь неблагодарная, а в данном случае ситуация осложняется еще и откровенной заинтересованностью экспертов. Ведь если компания продает где-то квартиры, вряд ли она станет заявлять, что престижность этого места улетучивается. Хотя на некоторые признания риэлторы все же идут. Ольга Творогова, генеральный директор компании Soho Realty, приводит в качестве примера смещение спроса из района Кутузовского проспекта на Тверскую, а с Тверской – в район Остоженки: `Процесс снижения `элитности` района, на самом деле, крайне закономерен и очевиден, обусловлен потенциалом района, динамикой его развития. Появляются новые дома, реконструируются застройки в историческом окружении, застраиваются новые кварталы. Однако явление в целом не имеет массового характера. Район Кутузовского или Тверская при утере лидерства не стали от этого `плохими`, просто стали не такими `престижными`. Хотя некоторые застройщики потеряли на этой тенденции деньги…` По мнению Натальи Ветлугиной, большие проблемы ждут в будущем `Золотую милю`. Это место с очень неоднозначной историей и репутацией. Практически весь прошлый век, когда остальная Москва застраивалась и хорошела, здесь сохранялся `заповедник`, заполненный ветхими и невыразительными домами. Отчасти это объяснялось тем, что власти никак не могли решить, возводить ли Дворец Советов. Отчасти тем, что на этой территории находилось очень много предприятий, обслуживающих центральную власть: гаражи, прачечные, мелкие фабрики продуктов питания. Ведь не секрет, что ни в Кремле, ни в Думе ничего не готовится – туда привозится все готовое, и везти надо не слишком долго и далеко, чтобы любимая власть имела возможность есть все только свежее. Еще один из откровенных `дефектов` `Золотой мили` – чрезмерная плотность застройки. Там освоен каждый квадратный сантиметр, и эта плотность давит. Все-таки престижный дом не может не иметь двора, и вид из окна должен включать хотя бы что-нибудь, кроме стены соседнего здания… Этот тезис, однако, вызывает возражения специалистов Soho Realty, считающих, что европейская традиция дорогой городской застройки предполагает достаточно плотное расположение домов. `Современный покупатель дорогой недвижимости открыт и независим. Он предпочитает большие открытые, желательно панорамные окна, и его совершенно не смущают взгляды соседей из противоположных зданий. `Концепция современного городского жилья не ставит своей задачей оградить людей друг от друга. Напротив, идея объединения, общности сегодня весьма актуальна, – говорит Ольга Творогова. – Преимущества статуса Остоженки, отличное качество строительства, малое число квартир и звездные архитекторы – все это для покупателя играет гораздо более существенную роль. Потому предвещать закат Остоженки – пока преждевременно`. Впрочем, время рассудит: кто оказался прав, кто ошибся в прогнозах. /moskow-real-estate/%C6eeie-o%E0eii-a-%CCineaa-ioanoeaiue-e-iaioanoeaiue.htmlОб авторе Юрий Иванович Рейтинг: Еще никто не голосовал Коментарии Нет комментариев Добавить комментарий Вы не имеете разрешения комментировать. Если Вы войдёте, то зможете добавить комментарий. |
Главное меню Категории
8 online. |