Вам нужен офис или нет?
Просмотров: 216
Слов: 1223
Как-то незаметно привыкли мы, прогуливаясь по центральным улицам какого-нибудь крупного города, что у домов, вдоль которых лежит наш путь, на десяток подъездов больше чем это нужно. И над каждой дверью в такой дом весит какая-нибудь вывеска, оповещающая нас, что здесь находится предприятие-фирма-офис-ООО. Дело в том, что купить квартиру и сделать из неё офис гораздо дешевле, чем купить уже отстроенный офис. Да и удобней, так как такой ремонт и переделку можно делать на свой вкус. К тому же в стоимость офиса включены и дополнительные телефонные линии, интернет-связь, мебель, техника и т.д. и т.п.
Однако, такой вариант использования жилого помещения влечет неоднозначные налоговые последствия, в первую очередь выражающиеся в том, что далеко не во всех случаях затраты на приобретение квартиры могут учитываться для целей налогообложения прибыли.
Министерство финансов России руководствуется несколькими письмами, разрешая возникающие противоречия и разночтения.
П. 3 ст. 288 ГК РФ говорит о том, что "размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещения из жилого в нежилое производится в порядке, определяемом жилищным законодательством".
Соответственно, можно сделать вывод, исходя из причинно-следственной связи. В письме Минфина РФ от 06.05.2004 N 04-02-05/2/19, даётся логичное объяснение такому использованию квартиры: помещение (квартира) до момента его перевода в нежилой фонд не может использоваться для размещения в нем организации и, как следствие, не является амортизируемым имуществом для целей обложения налогом на прибыль организаций. Следовательно, затраты в виде амортизационных отчислений от стоимости приобретения квартиры под офис до момента перевода квартиры в состав нежилых помещений уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль не могут.
При использовании квартиры под офисное помещение амортизационные отчисления в расходах при налогообложении прибыли не учитываются.
Представляется, что вопрос о возможности учета затрат на приобретение квартиры действительно является спорным, поскольку действующим гражданским и жилищным законодательством установлен запрет на использование жилого помещения не по назначению.
Пункт 1 ст. 256 НК РФ говорит о том, что к амортизируемому имуществу относится имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 10 000 руб., которое находится у налогоплательщика на праве собственности, используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации. Перечень такого имущества, стоимость которого не погашается путём начисления амортизации является исчерпывающим, определен там же, в п. 2 той же статьи, и квартиры, которая используется как офис, там нет.
То есть, имеются основания для последующей трактовки п.1 ст. 257 НК РФ как существования реальной возможности и основания для принятия такой квартиры к налоговому учету в качестве основного средства с последующим начислением по этой квартире амортизации.
Однако не стоит забывать о правильности ведения отчётности и документации по начислению таких амортизационных расходов.
Но. Как показывает практика, налоговый орган сочтет, что расходы подтверждаются документами, оформленными не в соответствии с законодательством Российской Федерации. Думается, что эта позиция довольно-таки спорна, так как расходы организации как раз будут подтверждены оформленными согласно законам документами: договором купли-продажи, платежными документами, регистрами бухгалтерского и налогового учета и т.д.
Очень неплохая схема получается, надо признать. Но налоговые органы неминуемо вступят с Вами в жёсткую конфронтацию. Чтобы этого не произошло и у Вас было надёжная аргументация использование квартиры-офиса, пожалуй, лучшим вариантом является перевод жилого помещения в нежилое.
Жилищный кодекс РФ в ст. 22 довольно подробно регламентирует требования к квартире, которую собственник собирается перевести из жилого фонда в нежилой.
Если доступ к приобретенной квартире осуществляется с использованием лифтов и лестничных площадок, которые используются другими лицами для доступа к своим квартирам, то перевод купленной квартиры в нежилое помещение возможен только в одном случае: если существует техническая возможность организовать отдельный вход для квартиры, приобретенной организацией.
Если организация приобретает квартиру в многоквартирном доме и эта квартира расположена выше первого этажа, то такая квартира может быть переведена в состав нежилого фонда только при условии, что все квартиры под ней также включены в состав нежилого фонда.
Перевод квартиры в число нежилых помещений не возможен, если она является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания. Иными словами, если планируется, что квартира будет продолжать использоваться для жизни, одновременно выполняя функции офиса, то к нежилому помещению она отнесена не будет.
Квартира не должна находиться в залоге, под арестом и не обременена иным образом правами третьих лиц.
Так как в РФ все сделки с недвижимостью являются «документоёмкими», подлежащими многочисленному контролю, то законодательно закреплён перечень документов для осуществления такого перевода помещения в ст.23 ЖК РФ. К числу этих документов отнесены:
- нотариальные копии правоустанавливающих документов на квартиру.
- выписка из технического паспорта квартиры, поэтажный план дома, план квартиры (экспликация).
Эти документы можно получить в территориальном БТИ (Бюро технической инвентаризации). Тут для справки нужно взять ещё пару справок (обычное дело в РФ) :
а) гарантийное письмо
б) доверенность представителя юридического лица (если в этом есть необходимость)
в) свидетельство о праве собственности на квартиру;
- подготовленный и оформленный проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения. Данный проект подготавливается самой организацией и подлежит согласованию с местным органом самоуправления. Для этого подается заявление по форме, установленной Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266. Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, также утверждена в этом Постановлении.
После сбора всех перечисленных документов организация подает их в местный орган самоуправления вместе с простым письменным заявлением о переводе квартиры в состав нежилого фонда.
В заявление должно быть явное указание на желание организации перевести квартиру в состав нежилого фонда. Оно должно быть адресовано уполномоченному органу местного самоуправления. В заявлении следует указать на возможность переустройства или перепланировки помещения. Данное заявление может быть выполнено на бланке организации с ее печатью и подписью генерального директора, с указанием даты.
В ЖК РФ дан именно исчерпывающий перечень документов, необходимых для подачи заявления о переводе жилого помещения в нежилое и подобные требования со стороны чиновников являются необоснованными.
Орган местного самоуправления по результатам рассмотрения указанных выше документов выносит решение либо о переводе, либо об отказе в переводе помещения. Эти решения выносятся в течение 45 дней с момента поступления документов и в течение 3 дней с момента вынесения направляются заявителю в виде так называемых уведомлений. Форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого помещения в нежилое утверждена Постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 N 502.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое допускается в следующих случаях:
• непредставление указанных документов;
• представление документов в орган местного самоуправления не по месту нахождения квартиры;
• наличие критериев, при которых не допускается перевод жилого помещения в нежилое;
• несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Во всех остальных случаях выносится решение о переводе жилого помещения в нежилое. Решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение может быть обжаловано в судебном порядке.
Получение решения о переводе приобретенной квартиры в состав нежилого фонда означает, что организация может приступить к использованию помещения в качестве офиса. Оформления каких-либо иных документов в данном случае не нужно.
Вместе с тем, как правило, это помещение еще предстоит переоборудовать под офис так, чтобы его можно было использовать по назначению. Для таких случаев принятое органом местного самоуправление решение о переводе помещения будет содержать требование о проведении такого переустройства или перепланировки квартиры или иных работ с указанием их перечня, хотя как орган самоуправления может определять потребности офисных работников просто непонятно.
Но если такое требование будет иметь место, то его лучше выполнить. Вам нужен офис или нет?
ukon.su
/commercial-real-estate/offices/%C2%E0i-ioaai-ioen-eee-iao.html
Об авторе
Сергей Медведев
Рейтинг: Еще никто не голосовал
Коментарии
Нет комментариев
Добавить комментарий
Вы не имеете разрешения комментировать. Если Вы войдёте, то зможете добавить комментарий.
|
Главное меню
Категории
|