Статьи о недвижимостиБаза данных статей о недвижимости |
| Guest | |
Квартира `не для всех`
Просмотров: 161
Зачем они прячутся? Рынок самой дорогой недвижимости не является публичным - это аксиома отнюдь не только российская, а общемировая. Хотя, конечно, есть исключения, когда люди сознательно стремятся выставить свою жизнь напоказ. Это касается, в первую очередь, звезд эстрады и шоу-бизнеса, спорта, а также (в значительно меньшей степени) некоторых политиков и бизнесменов. В большинстве же своем те, кто готов потратить семизначные (в долларах) суммы на покупку недвижимости, хотят обеспечить максимальную приватность. Причин этому удалось обнаружить несколько. Самая невинная - просто желание отдохнуть от назойливого внимания. `Практически каждый состоятельный человек понимает, что становится публичным, что и его состояние, и его жизнь становятся интересными для простого обывателя, - говорит Алена Бригаднова, руководитель отдела городской недвижимости агентства TWEED. - Отсюда возникает желание немного отгородиться от пристального внимания общественности. Мало кому хочется, чтобы вокруг его дома водили экскурсии, хотя надо отметить: некоторые дома этого заслуживают`. Есть, однако, мотивы и посущественнее. Любой богатый человек в нашей стране знает, что может стать жертвой криминального `наезда`, причем угроза эта распространяется не только на него лично, но и на семью. Информация о том, где и как человек живет, очень полезна для преступников - соответственно, вполне понятно желание ограничить эту информацию. И еще есть такие богатые, которые не могут внятно объяснить происхождение своих капиталов - это в первую очередь касается `слуг народа`. `Госчиновники составляют особую категорию клиентов, - отмечает Елена Земцова, исполнительный директор компании Delta Estate. - Эти люди не оставляют никаких данных о себе до самого окончания сделки купли-продажи. Единственный способ связи - мобильный телефон. Они - полная противоположность бизнесменам и банкирам, которые абсолютно открыты для общения. Мало того, они просят обращаться по возникшим у риэлтора вопросам к близким друзьям и родственникам, посвященным в предстоящую сделку`. Риэлторы, разумеется, с пониманием относятся ко всем подобным пожеланиям. Вопрос о происхождении капитала - абсолютное табу. Такие аспекты, как род деятельности клиента, успешно ли у него идет бизнес, риэлтору интересны, и это не праздное любопытство - их знание помогает понять, какой именно объект искать. Однако такого рода вопросы, заданные `в лоб`, напрягают, и выяснять их приходится аккуратно. Что касается имени покупателя, то никто и никогда не назовет его без разрешения - это условие оговорено в соглашениях и неукоснительно соблюдается. `Любезности` агентств по отношению к своим клиентам этим не ограничиваются - в одной компании нам доверительно рассказали, как при проведении сделки на сумму 300 млн руб. продавец потребовал, чтобы в документах значилось только 10 млн. Агентство пошло на явный подлог, дабы не потерять покупателя и получить прибыль. Однако и риэлторы могут отказаться работать. Это происходит в случае сомнений в подлинности личных документов, векселей или иных платежных документов, а также если клиент предлагает сложную или чересчур путаную систему оплаты. `Закрытый` вопрос Простой с виду вопрос - какие объекты `закрыты`? - вызвал среди специалистов немалые разногласия. По мнению Елены Земцовой, в эту категорию попадают все очень дорогие (от $5 млн) объекты элитного жилья. Они никогда открыто не рекламируются, и цена на них не обозначается. Сходной точки зрения придерживается и Евгений Иванов, управляющий директор компании `Усадьба`. Однако, по его мнению, `пороговая` сумма выше - от $10 млн. А вот Алена Бригаднова убеждена, что `закрытых` объектов в принципе не существует. `Каждый дом, который нужно продать, требует привлечения потенциальных клиентов. А уж как это грамотно сделать, какие средства уйдут на рекламу и какая потребуется информация, решает агентство`, - говорит она. Валерия Родионова, руководитель филиала `На Солянке` компании `Новый город`, обращает внимание еще на один аспект. `Риэлтору, конечно, интересно преподнести свой объект как что-то `сверх` - сверхзакрытый, сверхдорогой, сверхпрестижный: в такой `упаковке` товар будет более востребован. Так что многие квартиры и коттеджи, подаваемые в рекламе как `секретные`, на самом деле не заслуживают такой чести. Действительно, закрытым является другой рынок - собственности, не так давно бывшей государственной. Особняки, бывшие промзоны, которые сейчас перепрофилируются под жилье, - вот они как раз не появляются в свободной продаже. Но это совсем другая тема`. Надежда Гребенникова, начальник отдела проектов компании `ТЕРРА-недвижимость`, убеждена, что `закрытая` недвижимость все же существует. По ее мнению, в Подмосковье в эту категорию попадают особняки и участки по бюджету свыше $10 млн - такие предложения есть только на Рублево-Успенском шоссе. Всего этих объектов на сегодня около 55, и сделок с ними происходит порядка 10 в год, т.е. ротация достаточно активна. Кто же эти люди, которые раз в два года меняют дома, сопоставимые по стоимости с островом? Разумеется, это очень и очень известные люди, но в силу понятных всем причин ограничимся общим портретом: это люди старше 35, цена VIP-недвижимости, которую они покупают, составляет около десятой части их капитала, хотя, конечно, цифры эти неточные. Это владельцы крупного бизнеса, государственные чиновники первого эшелона, первые лица стран СНГ. `Лицевой` счет Лежащее на самой поверхности: продавать квартиру, а не... ее владельца. Иными словами, показывать просто объект недвижимости, не раскрывая, кому он принадлежит. Собственники появятся только в самый последний момент, на сделке. Прием хорош, но только на первый взгляд. Он идеально сгодился бы на экономрынке (если бы там это было кому-то нужно), где квартир много и все они типовые. В классе суперлюкс объектов мало, и все они узнаваемы. `Владельцы квартир и домов самой высокой ценовой категории зачастую предпочитают не только не давать объект в рекламу, но и не размещать его даже в базе агентства`, - говорит Евгений Иванов. Риэлторы, конечно, пытаются использовать различные технические хитрости. Например, компания `Усадьба` сейчас запускает сайт по самым дорогим домам, доступ на который будет ограничен: только после авторизации в компании. Но посчитают ли продавцы такие меры безопасности достаточными - покажет только время. Поэтому самым эффективным способом являются личные продажи. Они осуществляются через конкретного брокера, с которым, как правило, владелец недвижимости уже работал и которому он доверяет. Основным `двигателем` в таком случае служит и репутация агентства как продавца супердорогих домов и квартир, и соответствующий брокерский состав, обладающий солидной клиентской базой. Неприятности могут ждать риэлтора и с другой стороны - от покупателя. Состоятельные люди очень заняты и часто поручают подбор недвижимости доверенным лицам или родственникам. `Это самый неприятный момент, - считает Елена Земцова. - То, что нравится одному, совершенно неприемлемо для другого. Случается, что сделка срывается по причине, например, незначительного метража комнаты, предназначенной под тренажерный зал`. VIP-клиенты очень внимательны к деталям. Дело здесь не ограничивается тем, как одет агент по недвижимости, какие у него часы, - тут все глубже. `Показатель профессионализма - когда брокер может организовать проезд важного покупателя через отдельные ворота в поселок, - говорит Надежда Гребенникова. - Также среди наших клиентов есть первые лица сопредельных государств, и, естественно, работа на таком уровне, организация показов и переговоры требуют очень тесной работы со спецслужбами. Помощники VIP-персон слабо представляют себе специфику местного рынка, и брокеру очень важно выйти на самого будущего покупателя, чтобы понять его собственные требования к дому`. `Свойский` подход А что будет, если о продаже квартиры в престижном доме узнает кто-то `неправильный`? И возжелает купить? Риэлтор и собственник оказываются тут в затруднительном положении: с одной стороны, не хочется `подкладывать свинью` бывшим соседям - с ними, вероятно, еще много раз придется встретиться по делам бизнеса. С другой - деньги, живые деньги В общем, фейс-контроль, о котором так много сегодня говорят, реально существует, или большие деньги все перебьют? Изучение этой темы показало, что фейс-контроль, конечно, есть. Но касается он больше первичного рынка - там, где продажи ведутся из одних рук, есть возможность и контролировать. Тем более что, по словам Кайдо Каарма, директора отделения Управления новостроек компании `МИЭЛЬ-Недвижимость`, такая проверка повышает статусность объекта. Однозначно с проверкой желающих купить продаются клубные особняки в Центре. В знаменитом `газпромовском` доме на улице Наметкина в свое время оставалось несколько квартир, за которые некие сомнительные личности предлагали очень большие суммы. Всем им было отказано, поскольку столь серьезная фирма на первое место ставила статус и однородность жильцов. Из более современных примеров можно вспомнить поселок `Сенатор-Клуб`: по словам Сергея Лупашко, президента Группы компаний `Рескор`, он практически не рекламируется, коттеджи расходятся `по своим`. Более того, поселок строится на территории, принадлежащей Управлению делами Президента - и окончательное одобрение покупке дает это ведомство. И оно вполне может отказать человеку, далекому от его представлений о благонадежности. Однако фейс-контроль, как правило, отменяется за ненадобностью при переходе объекта из категории `первичный` во `вторичный`. Каждый собственник имеет право распоряжаться своим имуществом, и никакие управляющие компании и товарищества собственников жилья не вправе чинить ему препятствия - так гласит закон. Как максимум, служба безопасности может покупателя проверить. Но в силах ли они заблокировать сделку? Можно, конечно, действовать на уровне `мелких гадостей`, не выдавая собственнику бумаги, необходимые для оформления купли-продажи (копию финансового лицевого счета, к примеру). Но за такие действия можно нарваться и на иск в суд. Так что работа с собственниками квартир идет скорее методами убеждения. Тем более что службу безопасности насторожит только что-то уж совсем вопиющее. Например, если квартиру собирается купить криминальный авторитет, то велика вероятность, что большая часть денег окажется фальшивыми. И напоминание об этом подействует на собственника. /city-real-estate/flats/ea%E0ooeo%E0-ia-aey-anao.htmlОб авторе Валерий Андреевич Рейтинг: Еще никто не голосовал Коментарии Нет комментариев Добавить комментарий Вы не имеете разрешения комментировать. Если Вы войдёте, то зможете добавить комментарий. |
Главное меню Категории
1 online. |