Статьи о недвижимостиБаза данных статей о недвижимости |
| Guest | |
Новая Рига: завтра начинается сегодня
Просмотров: 188
Сегодня на Новорижском направлении построено втрое больше коттеджных поселков, чем вдоль других трасс Подмосковья. По данным компании Blackwood, его доля в общей структуре предложения составляет 27,4%. Этот факт объясним многими причинами. В первую очередь, Новая Рига отличается от остальных магистральных шоссе тем, что была спроектирована лишь в начале 1990-х гг. и проходит вне населенных пунктов. Нет здесь ни крупных городов, с их «индустриальным пейзажем», ни унылых деревень с покосившимися халупами. А стало быть, нет и контраста между новой и старой застройкой – контраста, столь удручающего потребителей элитного жилья. Далее, Новорижское шоссе заслуженно считается одним из самых красивых и экологически безопасных мест области. Важное преимущество этого направления - отсутствие крупных промышленных предприятий. Запад Подмосковья вообще славится хорошим состоянием окружающей среды, еще с советских времен он образовал обширную рекреационную зону. Вдоль шоссе тянется живописный ландшафт: березовые и осиновые рощи, сменяющиеся луговыми полянами, кое-где хвойные леса. Имеются реки – Истра и Москва, Тростенское озеро, есть здесь даже источники минеральных вод. За 50-километровой отметкой находится "большая вода" - Истринское водохранилище, одно из самых чистых в Подмосковье, и Рузское. Основной козырь этого вектора – свободная, удобная трасса, по которой за считанные минуты можно добраться до загородного дома. Шестиполосное скоростное шоссе отвечает всем требованиям современных автобанов. К тому же в настоящее время под Серебряным Бором идет (и должно быть завершено в 2007 г.) строительство тоннеля, благодаря которому Новорижское шоссе соединится с Краснопресненским проспектом (его еще стали называть Звенигородским), а тот, в свою очередь, с Третьим транспортным кольцом в районе Беговой улицы. Сдачи проспекта в эксплуатацию с нетерпением ждут обитатели престижных районов Подмосковья, ведь тогда добираться до ЦАО им станет еще проще. Удобство передвижения, а именно отсутствие пробок, светофоров, перекрестков и прочих «радостей» автомобилиста – весомый аргумент в пользу покупки дома именно на Новой Риге. Этим уж точно не может похвалиться пафосная Рублевка, которую постоянно перекрывают для следования VIP-кортежей. Словом, как считает Вадим Губанов из компании Kirsanova Realty, «Новая Рига - единственная до недавних пор нормальная трасса в Подмосковье, по которой можно добраться из пункта А в пункт Б за вменяемое количество времени и где «кайены» и «S-классы», уставшие от городских пробок, могут, наконец, показать, на что они способны..А слухи о Звенигородском проспекте добавляют адреналина не только местным застройщикам. Многие Рублевские завсегдатаи начинают завистливо посматривать в сторону трассы М-9. Значит, не все так гладко в Рублевской риторике. Хотя стоять в пробке на Рублево-Успенском шоссе, наверное, престижней». По этим причинам поселки для постоянного проживания здесь могут быть расположены на большем удалении от столицы, чем находящиеся, скажем, на Ленинградке, Дмитровке или Ярославке. Недаром, как отмечает Жанна Щербакова, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», владение в поселке за 30-м км по Новой Риге не отличается по стоимости от объектов других направлений (за исключением Рублево-Успенского шоссе) внутри 30-километровой зоны. Коттеджный архипелаг Вдоль Новорижской трассы строятся или уже построены более 60 коттеджных поселков. Как отметил Юрий Варакута, руководитель проекта «ЗАГОРОДНАЯ.ру», концентрация строительства здесь носит характер скоплений, т.е. поселки группируются в своеобразные микрорайоны. Так, в 8-12 км от МКАД располагаются поселки «Коровино» (142 секции в таунхаусах), «Третья Охота» (66 домов), «Новахово» (98 домов и 25 таунхаусов), «Никольская Слобода» (200 домов), «Генеральские дачи» (34 дома), «Новоархангельское» (118 секций в таунхаусах) , «FreeDom» (146 домов). На 14-м км стоит поселок «Павлово» (214 домов). Дальше по шоссе, в 21-27 км слева по ходу движения от МКАД, за пирамидой Голода, следуют «Балтия» (130 домов), «Резиденции Бенилюкс» (250), резиденции семейного клуба «Монолит» (127 домов), «Шервуд» (94 дома), «Риверсайд» (120 домов), «Гринфилд» (314 домов), «Озерный» (21дом), «Онегино» (66 домов). Напротив этого скопления, по другую сторону дороги, в окрестностях г. Павловская Слобода находится другая могучая кучка: «Княжье озеро» (500 домов), «Кедры» (50 домов), «Элегия» (107 домов), «Истринская Слобода» (31 дом), «Усадьба Вельяминово» (20 домов), «Грин-Хилл» (94 дома), «Аносино», «Зори» (38 домов). Дальше, в 42-46 км, справа по ходу движения находятся «Истра Кантри Клаб» (290 домов), «Давыдовское» (61 дом), «Финская деревня-1» (16 домов), «Финская деревня-2» (61 дом), «Крючково-1» (35 домов), «Крючково-2» (66 домов), «Опушкино» (216 домов), «Альпийский» (34 дома), «Melody» (46 домов), «Буньково-Рожново» (34 дома), «Изумрудный» (20 домов) «Царское село-2» (87 домов). Приблизительно около трети всех проектов можно назвать элитными, по крайней мере, по уровню цен. По данным аналитического центра «Миэль-Недвижимость», доля объектов в ценовом сегменте $500-800 тыс. составила 19%, доля предложений дороже $800 тыс. – 16%. Первым среди равных считается «Резиденции Бенилюкс», построенный одноименной компанией. Это действительно крупный, пока не имеющий аналогов проект: общая площадь поселка составляет более 150 га, вся территория разделена на четыре зоны - три жилые и одну административную, плюс лесные угодья. Каждая часть спроектирована в своем архитектурном стиле, но при этом общая застройка осуществляется в рамках единого концептуального плана. Цена владений в поселке составляет $1,1–3 млн. Корпорация «Инком-Недвижимость» начала не менее амбициозный проект – «Гринфилд». Его также отличают масштабы – 314 домов, тщательно выстроенный искусственный рельеф, продуманная инфраструктура. Стоимость коттеджей здесь будет составлять от $800 тыс. Другой проект той же компании – «Риверсайд» - уже построен и пользуется успехом. Поселок стоит на берегу небольшой речки и окружен лесным массивом. Общая цена за коттедж с участком составляет $580 тыс–1,9 млн. Бесспорная удача инвестиционно-девелоперской группы «Открытые инвестиции» - поселок «Павлово». Он включает два лесных массива по 10 га и озеро. Дома различной европейской архитектуры стоят от $1,4 до 2,7 млн. Девелопер проекта собирается строить «Павлово-2». Поселок «Никольская слобода» - это, что называется, два в одном: в нем имеется как жилой сектор, так и арендный городок. Жилые дома – дорогие, миллионные, стоимость же арендной платы в городке составляет от $8 до 10 тыс. в месяц. Проект создан и управляется компанией «Северо-Запад». Популярным проектом является и «Истра Кантри Клаб» того же девелопера. Это объединение нескольких компактно расположенных дачных поселков с общей инфраструктурой, различающихся типом коттеджей, собственным архитектурным стилем и природным ландшафтом. Площадь домов здесь очень разнится, как и цены, которые колеблются от $300 до 750 тыс. К элитному сегменту с уверенностью можно причислить полностью готовый поселок «Новахово». Создатель его - ООО «Коммерческий оператор «Русский энергетический комплекс» - предусмотрел и рекреационную зону отдыха, и рыбное хозяйство, и полный инфраструктурный пакет. Здесь также существует как жилой сектор (дома), так и арендный (таунхаусы). Цены на домовладения составляют $760 тыс.-1,64 млн. Наряду с вышеназванными, к удачным эксперты причисляют и такие элитные проекты как «Монолит», «Величъ», «Княжье озеро», «Шервуд», «Усадьба Вельяминово». В сегменте бизнес-класса выделяются «Берендеевка», «Лужки», «Сказка», «Уборы». На старт приглашаются… Ресурсы Новорижского направления еще далеко не исчерпаны. Генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев отмечает, что «незначительный дефицит земельных участков для нового строительства ощущается лишь на первых 15 км шоссе, но это пока не влияет на стоимость предложений». Марина Сармосян из компании Kalinka-Realty также говорит о том, что на Новой Риге есть еще участки под застройку, в основном на большом удалении от Москвы (далее 30-40 км). Юрий Варакута считает, что «свободных земель для освоения здесь еще достаточно, несмотря на то, что на Новорижском шоссе строится наибольшее количество коттеджных поселков». Однако, подчеркнула Марина Сармосян, «в зоне до 15-20 км по Новорижскому шоссе интересных участков на застройку осталось немного». Согласен с ней и Максим Сухарьков, начальник отдела загородной недвижимости компании Soho Realty, считающий, что это связано со сложностями вывода их из сельхозкатегории под ИЖС. Так или иначе, но на престижном направлении появляются все новые проекты. Наиболее интересны из заявленных следующие. Коттеджный поселок класса де люкс Agalarov Estate на 24-26 км, который планирует реализовать предприниматель Арас Агаларов. Здесь на 300 га земли будет построено 35 коттеджей по цене $3-5 млн. В 3 км от МКАД начинается строительство элитного жилого комплекса "Рублево-Архангельское". На площади 430 га планируется возвести около 2,7 млн кв.м жилья и полный комплекс инфраструктуры. Объем инвестиций оценивается в $3 млрд. «И себе, и людям» Готовых объектов инфраструктуры на самом Новорижском шоссе сегодня не так много. Большинство крупных торговых центров сконцентрировано на отрезке МКАД между Волоколамским шоссе и Новой Ригой. В пределах досягаемости для жителей коттеджных поселков расположены магазины и рынки городов и населенных пунктов - Красногорска, Дедовска, Истры, Архангельского, Захарова, Павловской Слободы, Нахабино, Звенигорода. Кроме того, в Нахабино находится фешенебельный гольф-центр, в 3 км от МКАД на берегу Рублевского водохранилища - яхт-клуб. Однако с развитием всего направления понемногу растет и инфраструктура. Чего стоит одно «Павлово Подворье» - огромный комплекс, который расположится на 17 га и займет площадь 35 тыс. кв.м. Его строят «Открытые инвестиции», обещая сдать в эксплуатацию в 2007 г. Комплекс объединит торговую, спортивную, развлекательную и бизнес-инфраструктуру. На его территории будет даже вертолетная площадка! Компания "Марр Капитал" объявила, что построит на участке в 14 га торгово-развлекательный комплекс площадью 60 тыс. кв.м в районе 5-го км Новорижского шоссе (а также небольшую четырехзвездочную гостиницу). Кроме того, “ИНКОМ-Недвижимость” на участке в 8 га рядом с поселками “Риверсайд”, “Шервуд” и «Гринфилд» намерена создать общественный центр, в котором будет представлен максимальный набор объектов торговой и досуговой инфраструктуры. Пока концепция центра в разработке, но, по предварительным данным, часть объектов компания построит самостоятельно, в основном же участки под застройку будут продаваться инвесторам. Что касается удаленных районов Новой Риги, можно предположить, что небольшой торгово-развлекательный центр появится на территории индустриального парка «Кулон-Истра» (41-й км), т.к. поблизости строится большое количество коттеджных поселков. По мнению Юрия Варакуты, всего этого будет более чем достаточно для этого вектора (до 43 км), где преобладает коттеджная застройка. Тем более что все поселки, особенно элитные, оснащаются сейчас своей, более или менее полной инфраструктурой. По данным Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость», 59% всех коттеджных поселков направления имеют собственные торговые точки (включая как небольшие магазины, так и крупные торгово-развлекательные центры), 44% поселков - инфраструктуру для детей, а 17% - даже медицинские центры. Причем крупные объекты, как правило, предназначаются не только для «своих», но и для соседей. Иначе либо жителям поселка придется брать на себя расходы по содержанию молла или спортивного центра, либо объект не окупится вообще. Как правило, такая инфраструктура развивается внутри поселка, но выделяется в отдельный коммерческий проект, рассчитанный на всю близлежащую застройку. Примеры этому можно найти в проектах «Резиденции Бенилюкс», «Монолит», «Новахово», яркий образец – упомянутое выше «Павлово Подворье». Точно так же дело обстоит и с образовательными учреждениями. Свои школы уже имеют поселки «Княжье Озеро», «Липки» (40-й км), «Балтия»; корпорация «ИНКОМ-Недвижимость» планирует открыть к 2008 г. образовательное учреждение полного цикла вблизи своих поселков «Шервуд», «Риверсайд», «Гринфилд»; весной 2006 г. компания «Открытые инвестиции» начнет строительство школы рядом с «Павлово». Все вышесказанное резюмировал Максим Сухарьков: «Масштабы строительства инфраструктуры по Новой Риге сегодня колоссальны. Через пару лет все это будет доступно для жителей поселков в полном объеме. Учитывая, что около 70% от общего числа заявок уже сегодня приходится на дома для постоянного проживания, мы можем наблюдать превращение Подмосковья в полноценную среду обитания состоятельного москвича. «И на Солнце есть пятна» Так говорил Козьма Прутков. Применительно к лидирующему вектору загородной недвижимости Подмосковья можно сказать, что он не лишен недостатков. Главным из них эксперты считают качество земель, уступающее Рублево-Успенскому направлению. «Почти вся земля по Новой Риге, - говорит Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood, – это бывшие колхозные поля, что ограничивает развитие сегмента коттеджных поселков премиум-класса». В основном, как свидетельствует эксперт отдела загородной недвижимости компании Delta Realty Андрей Бирюков, в коттеджных поселках предлагаются участки, находящиеся в поле или, в лучшем случае, граничащие с лесом. Достойных лесных участков, как и на других направлениях, сравнительно немного и цены на них растут с каждым днем. Юрий Варакута прогнозирует, что движение по Новорижской трассе станет более интенсивным, т.к. на нее частично переключатся транспортные потоки с забитого до отказа Ленинградского, Волоколамского, Рублевского и, в некоторой степени Минского, шоссе. Добавим к этому, что, поскольку Новая Рига активно заселяется, транспортная нагрузка на нее будет только увеличиваться. Не забудем также, что на сегодняшний день шоссе не имеет продолжения в черте города после МКАД. Кроме того, Марина Маркарова называет недостатком развитие на Новой Риге сектора логистики: «Складские комплексы - не лучшее соседство для поселков, претендующих на элитарность. В то же время у деревни Михалково, например, планируется создать масштабное, очень современное складское хозяйство. Его площадь составит 20 тыс. кв.м и, вероятно, в дальнейшем здесь разместится таможенный терминал». Андрей Бирюков усматривает минус в том, что направление находится в стадии развития. Целиком завершенных коттеджных поселков здесь мало, большинство только строится. Но, как известно, молодость – это недостаток, который быстро проходит. Это понимают все. Согласимся, пожалуй, и с Вадимом Губановым: «На Новой Риге совсем не так уж много качественных лесных участков с эталонной биркой «великолепный сосновый бор». Но это не означает, что их нет вообще, да и пора нам уже вырасти из «феодально-лесного» строя и взглянуть на все это нормальным европейским взглядом. Много есть хорошего в этих местах: и красивые поля с островками леса, и ландшафтные участки, кто-то даже каскады прудов и ручьи находит. Особенно радует отсутствие наследия «темных» времен с его убогой краснокирпичной архитектурой. И еще - отсутствие «рублевской» пафосности». «Рублевские» цены Мы умолчали еще об одном существенном факторе, который можно считать недостатком, - о ценах. Многие эксперты, в том числе Светлана Кондачкова, считают, что, при достаточно больших объемах коттеджного строительства и растущей с каждым днем конкуренции, цены значительно завышены. Уже сейчас на отдельные предложения земельных участков они достигли отметки $50 тыс. за сотку. Эти данные подтверждает и Марина Маркарова: «Стоимость лесных участков достигает $51,9 тыс. за сотку. Цена земли в коттеджных поселках по Новорижскому шоссе в пределах 30 км от МКАД составляет $10-40 тыс. за сотку. После 30-го км цены на участки несколько ниже - на уровне $5-7 тыс. за сотку. Определяющими факторами для формирования цены являются: доступность подъезда с трассы, наличие коммуникаций, развитость инфраструктуры, природно-видовые характеристики поселка, его близость к лесу и воде». По мнению Инны Ехья, директора по маркетингу проекта «Земли много.Ру», по мере стабилизации рынка недвижимости вообще необоснованно завышенные цены, в том числе по Новорижскому шоссе, начнут лавинообразно снижаться; это может произойти уже через год-полтора. Риэлторы, конечно, настроены более оптимистично. Кто из экспертов окажется прав, покажет время. Но пока что цены не торопятся падать. Вот какими данными располагает Янина Мирончук, старший аналитик Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»: «Во II квартале прошлого года прирост цены за квадратный метр коттеджа был равен 8%, прирост общей цены предложений домов с участками - 18%. Это объясняется сезонным фактором. В III квартале объем предложения вырос, однако спрос уже не был так активен. Цены стабилизировались и составили в среднем $526 тыс. за предложение. Их значительного колебания не предвидится. Уменьшится предложение в элитном ценовом сегменте, но это компенсируется увеличением доли бизнес-класса». А Максим Сухарьков, наоборот, уверен в другом: «Перспектива увеличения стоимости земли на данном направлении вполне очевидна. Поэтому важный фактор, заставляющий собственников с Рублево-Успенского шоссе переезжать на Новую Ригу, - инвестиционный. Если сейчас для покупателя дома на Рублевке, в первую очередь актуальны вопросы статуса и имиджа, то жителей поселков Новорижского шоссе мотивирует возможность заработать в будущем». Как бы то ни было, пока застройщикам работать на Новой Риге безусловно выгодно. Так Жанна Щербакова отмечает, что «это направление постепенно приближается к «рублевским» ценам. Во всяком случае, уже сегодня минимальная стоимость земельного участка для строительства по Новорижскому шоссе составляет $15 тыс. за сотку». Итак, в настоящее время Новорижское направление активно развивается – строятся современные коттеджные поселки, объекты инфраструктуры, транспортные развязки. Благодаря всему этому данный сектор находит все больше поклонников среди ценителей комфортной загородной жизни. Многообещающий, престижный вектор Подмосковья, несомненно, будет пользоваться спросом в ближайшем будущем - в этом не сомневается никто. Ценовая конъюнктура в далекой перспективе – вопрос, конечно, более сложный. В любом случае, рынок все расставит по своим местам. Об авторе Марина Чеснокова Рейтинг: Еще никто не голосовал Коментарии Нет комментариев Добавить комментарий Вы не имеете разрешения комментировать. Если Вы войдёте, то зможете добавить комментарий. |
Главное меню Категории
3 online. |